계약갱신청구권 행사 기간 언제까지? 행사 방법 실제 적용 예시 2025 최신 가이드

계약갱신청구권 행사 기간 에 대해 자세히 알아보도록 할게요. 최근 집값과 전세가격의 불안정 속에서 세입자 보호를 위한 제도인 ‘계약갱신청구권’에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 하지만 갱신 청구권은 행사 기한이 정해져 있고, 자동 소멸될 수 있다는 점에서 주의가 필요해요.

계약갱신청구권 행사 기간

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1. 계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권은 주택 임대차 계약에서 임차인(세입자)이 한 번에 한해, 추가로 2년간 계약을 연장할 수 있도록 법적으로 보장된 권리입니다. 이 권리는 2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법 개정에 따라 도입되었습니다.

주요 내용

• 임차인은 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인(집주인)에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. (2020년 12월 10일 이후 체결된 계약 기준)
• 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면, 임대인은 법에서 정한 정당한 거절 사유(예: 본인 또는 직계존비속의 실거주, 임차인의 계약 위반, 재건축 등)가 없는 한 이를 거부할 수 없습니다.
• 계약갱신청구권은 1회만 행사할 수 있고, 행사 시 기존 계약 조건과 동일하게 2년이 연장됩니다.
• 임대료(보증금 및 월세)는 기존 금액의 5% 이내에서만 인상할 수 있습니다. 임대인과 임차인이 합의하면 5% 이내에서 증액이 가능합니다.
• 계약갱신청구권을 행사해 연장된 계약은 임차인이 언제든지 해지할 수 있으며, 해지 통지 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 이 기간 동안 임차인은 임대료를 납부해야 합니다.
• 묵시적으로 갱신된 계약(별도 의사표시 없이 자동 연장된 경우)과는 다르며, 계약갱신청구권은 임차인이 명확하게 의사를 표시해야 행사됩니다.

정당한 거절 사유 예시

• 임대인 또는 직계존비속이 실제로 거주할 예정인 경우
• 임차인이 계약 조건을 위반한 경우
• 주택이 철거, 재건축 등으로 더 이상 존속하지 않는 경우

계약갱신청구권의 영향

이 제도는 임차인의 주거 안정성을 높이고, 임대인과 임차인 간의 임대료 증액 및 계약 갱신 관련 분쟁을 줄이기 위해 마련되었습니다. 다만, 임대료 증액 제한(5%)과 실거주 요건 등으로 인해 임대인과 임차인 모두 제도 활용에 주의를 기울여야 합니다.

요약

• 임차인의 1회, 2년 연장 권리
• 임대료 5% 이내 증액 제한
• 임대인은 정당한 사유 없으면 거절 불가
• 행사 기간: 계약 만료 6~2개월 전
• 임차인은 연장 계약 중 언제든 해지 가능(3개월 후 효력)

계약갱신청구권은 세입자와 집주인 모두에게 중요한 제도이므로, 행사 조건과 절차를 정확히 이해하고 활용하는 것이 필요합니다.

계약갱신청구권 행사 기간

2. 계약갱신청구권 행사 기간

계약갱신청구권은 임차인이 임대차 계약을 한 번에 한해 2년 연장할 수 있도록 보장하는 권리로, 행사할 수 있는 기간이 법으로 정해져 있습니다.

행사 기간 요약

• 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차 계약:
  임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구해야 합니다.
• 2020년 12월 10일 이전에 체결된 임대차 계약:
  임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 행사할 수 있습니다.

예시

• 만기일이 2025년 10월 20일인 경우,
  • 2020년 12월 10일 이후 계약이라면 2025년 4월 20일~8월 20일 사이에 행사해야 합니다.
  • 2020년 12월 10일 이전 계약이라면 2025년 4월 20일~9월 19일 사이에 행사해야 합니다.

유의사항

• 행사 기간을 놓치면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.
• 행사 방법에는 특별한 양식이 없으며, 구두, 문자, 이메일, 내용증명 등 다양한 방식이 가능합니다. 다만, 분쟁 방지를 위해 증거가 남는 방식이 권장됩니다.
• ‘묵시적 갱신'(별도 의사 표시 없이 자동 연장된 경우)은 계약갱신청구권 행사로 보지 않습니다. 임차인이 명확히 의사를 표시해야 합니다.

정리

• 행사 기간:
  • 2020.12.10. 이후 계약: 만기 6~2개월 전
  • 2020.12.10. 이전 계약: 만기 6~1개월 전
• 행사 방법: 임대인에게 명확히 의사 표시(증거 남기는 것이 바람직)
• 주의: 기간 내 행사하지 않으면 권리 소멸 가능

임차인은 행사 시기를 반드시 확인해 권리를 놓치지 않도록 주의해야 합니다.

항목	내용
행사 가능 기간 시작일	기존 계약 만료 6개월 전부터
행사 가능 기간 마감일	계약 만료 1개월 전까지
예시	계약 만료일이 2025년 12월 31일이라면 → 2025년 6월 30일부터 11월 30일 사이 행사해야 유효

✅ 만료 1개월 전까지 반드시 ‘갱신 의사’를 서면 또는 말로 전달해야 합니다.

계약갱신청구권 행사 기간

3. 갱신청구권 행사 방법

계약갱신청구권은 임차인이 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 명확하게 갱신 의사를 통보함으로써 행사할 수 있습니다.

행사 방법

• 구두, 문자메시지, 카카오톡, 이메일, 우편(내용증명) 등 다양한 방식으로 통보할 수 있습니다.
• 법적으로 특별한 형식이나 제한은 없으나, 분쟁 예방을 위해 증거가 남는 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 우편 등을 사용하는 것이 안전합니다.
• 문자나 카카오톡 등 간단한 방식도 효력이 있으나, 임대인과의 분쟁이 우려된다면 내용증명 우편이 가장 확실한 증거가 됩니다.

계약서 작성 관련

• 갱신청구권을 행사해도 반드시 새로운 계약서를 쓸 필요는 없습니다.
• 기존 계약서 특약란에 ‘계약갱신청구권을 통해 2년 갱신된다’는 문구를 기재하고, 임대인과 임차인이 서명(날인)만 하면 됩니다.
• 만약 보증금이나 월세 등 계약 조건이 변경된다면, 변경 내용을 특약란에 명시하고 양측이 날인하면 됩니다.
• 중개인을 통해 계약서를 새로 작성할 경우 복비(중개수수료)가 발생할 수 있습니다.

유의사항

• 행사 기간(만기 6~2개월 전)을 반드시 지켜야 하며, 이 기간을 놓치면 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.
• 묵시적 갱신(별도 의사표시 없이 자동 연장)은 갱신청구권 행사로 인정되지 않으므로, 반드시 임차인이 명확하게 의사를 표시해야 합니다.

정리

• 임대차 만기 6~2개월 전, 임대인에게 명확히 갱신 의사 통보
• 문자, 카톡, 이메일, 내용증명 등 증거 남기는 방식 권장
• 계약 조건 변동 시 특약란에 기재 및 양측 날인
• 행사 기간 준수 필수

이 절차를 따르면 임차인은 법적으로 계약갱신청구권을 안전하게 행사할 수 있습니다.

계약갱신청구권 행사 기간

4. 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유

집주인은 임차인의 계약갱신청구권 행사에 대해 아래와 같은 법에서 정한 정당한 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있습니다.

정당한 거절 사유

• 임차인이 2기의 차임액(월세 또는 전세금의 전환액)에 해당하는 금액을 연체한 경우.
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우(예: 허위 신분, 불법 용도 사용 등)
• 임대인과 임차인이 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우(이사비 등).
• 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한(재임대한) 경우.
• 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우.
• 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못하게 된 경우.
• 임대인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우(계약 체결 시 계획 고지, 노후·훼손 등 안전사고 우려, 법령에 따른 철거/재건축 등).
• 임대인(또는 임대인의 직계존속·직계비속)이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우.
• 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나, 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(예: 임대인 동의 없이 원상회복 불가능한 인테리어 공사 등).

이 외의 사유로는 임대인이 임차인의 갱신청구권 행사를 거절할 수 없습니다.

사유	설명
직계존속 또는 본인 거주 목적	계약 갱신을 거절하고 직접 2년 이상 거주해야 함
건물 철거, 재건축	허가나 신고가 완료된 경우 가능
임차인의 계약 위반	월세 연체, 무단 전대 등
집주인이 실거주 중이고 임대 불가한 경우	일부 특수 상황 인정

❗ 단순 매매 예정, 재계약 거부만으로는 갱신 거절이 어렵습니다.

계약갱신청구권 행사 기간

5. 적용 예시

적용 예시

• 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우
  • 임차인 A씨는 전세계약 만료 4개월 전에 집주인에게 문자로 “계약을 2년 더 연장하고 싶다”고 통보했습니다. 집주인은 특별한 거절 사유가 없어 A씨는 기존 조건에서 2년 더 거주할 수 있었습니다.
• 집주인이 실거주를 이유로 갱신 거절한 경우
  • 임차인 B씨가 갱신청구권을 행사했으나, 집주인은 “직계비속이 실제로 거주할 예정”이라며 갱신을 거절했습니다. 이후 실제로 집주인 자녀가 해당 주택에 입주해 거절이 정당하다고 인정됐습니다.
• 월세 연체로 인한 갱신 거절
  • 임차인 C씨가 1월과 2월 월세를 연속으로 연체해 2기의 차임액에 해당하는 금액을 미납했습니다. 이 경우 집주인은 갱신청구권 행사를 거절할 수 있습니다.
• 임차인의 부정한 방법 사용
  • 임차인 D씨가 허위 신분으로 계약을 체결하거나, 임대인 동의 없이 에어비앤비 등으로 재임대한 경우, 집주인은 갱신 거절이 가능합니다.
• 합의에 의한 보상 후 퇴거
  • 임차인 E씨는 집주인과 협의해 이사비 등 상당한 보상을 받고 자진해서 퇴거했습니다. 이 경우 갱신청구권은 행사하지 않은 것으로 처리됩니다.

실제 사례

• 허위 실거주 주장 분쟁
  • 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했으나, 실제로는 곧바로 다른 임차인에게 더 높은 보증금으로 임대해 임차인이 손해배상 소송을 제기한 사례가 있습니다. 법원은 임대인이 실거주하지 않고 임대수익을 목적으로 삼았다면 임차인에게 손해배상 책임이 있다고 판단할 수 있습니다.
• 실거주 의사 판단 관련 판례
  • 한 사건에서는 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절했으나, 임대인의 혼인 계획 등이 변경되어 실제 실거주 의사가 있었는지 다툼이 있었습니다. 법원은 구체적 사정을 종합해 임대인의 실거주 의사가 완전히 사라졌다고 볼 수 없다고 판단, 임차인의 청구를 기각했습니다.
• 무단 인테리어 공사로 인한 거절
  • 임차인이 임대인 동의 없이 원상회복이 불가능한 인테리어 공사를 한 사례에서, 임대인은 이를 근거로 갱신을 거절했고, 법원도 정당한 거절 사유로 인정한 사례가 있습니다.

요약

• 임차인은 정해진 기간 내에 갱신청구권을 행사할 수 있으며, 임대인은 법정 사유(실거주, 차임 연체, 부정한 임차, 무단 전대, 주택 파손 등)가 있을 때만 거절할 수 있습니다.
• 실거주 사유는 분쟁이 잦으므로, 임대인이 실제로 거주하지 않고 재임대할 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 임차인의 의무 위반(연체, 무단 공사 등)도 갱신 거절의 정당한 사유가 됩니다.

계약갱신청구권 행사 기간

6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

총정리

“계약갱신청구권은 세입자에게 주어진 중요한 권리지만, 기한을 놓치면 아무 소용이 없습니다. 계약 만료일을 기준으로 여유 있게 행사 시기를 계산하고, 가능하면 문자나 서면으로 증거를 남겨두는 것이 좋습니다. 놓치지 말고 꼭 행사하세요!”